Valorile tranzacțiilor imobiliare sunt cunoscute cu exactitate doar de vânzători și cumpărători. Deși sumele ar trebui declarate în contractele încheiate la notari, de multe ori se preferă înscrierea valorii minime a terenurilor sau apartamentelor tranzacționate, conform grilei de la Camera Notarilor. În acest caz, valorile minime folosite de notari pentru 2015 vor fi la nivelul din 2014, dar mai mici decât în 2008, de exemplu. Astfel, pentru un apartament din zona centrală A din Focșani, pe străzi precum Ana Ipătescu sau Cuza Vodă, un apartament a fost estimat la o valoare minimă cuprinsă între 19 mii euro- apartament de o cameră și 40 mii euro-apartament 4 camere. Comparativ, în 2008, în aceeași zonă erau valori minime de 22 mii euro-apartament o cameră și 45 mii euro-apartament 4 camere. Pentru apartamentele din Mîndrești, valorile minime sunt cuprinse între opt mii euro și ajung la 22 mii euro.
Prețuri mari la apartamente sunt și în municipiul Adjud. Apartamentele din zonele Spital și Poștei, adică străzile Republicii, Salcâmilor, Ioan Roată ori Nicolae Bălcescu au prețuri minime cuprinse între 12 mii euro și ajung până la 30 mii euro. Prețuri mai mici sunt pentru apartamentele din zona Siret, adică străzile Siret, Tudor Vladimirescu, Libertății, unde sunt cuprinse între zece mii și 28 mii euro.
Apartamentele și garsonierele au prețuri mult mai mici în celelalte orașe din Vrancea. În Panciu, un apartament cu o cameră are o valoare de 11 mii euro în zona periferică, respectiv 12 mii euro în zona centrală. Valorile minime ajung la 23 mii euro pentru apartamente cu patru camere în zona centrală și 18 mii euro în zona periferică. La Odobești, valorile minime ale apartamentelor sunt cuprinse între 5-6 mii euro pentru apartamentele cu o cameră și ajung la 18 mii euro cele cu patru camere din zona centrală.
Cele mai ieftine apartamente sunt în orașul Mărășești. Apartamentele din zona Doaga au valori minime cuprinse între trei și șase mii de euro, iar cele din zona centrală au valori între șapte mii și 14 mii de euro.
Notarii acceptă și reduceri ale prețurilor în funcție de vechimea blocului, de etajul la care este amplasat apartamentul sau suprafața utilă a acestuia. Cele mai mari reduceri, de până la 20% din valoarea minimă, se aplică pentru vechimea apartamentelor. Această reducere se aplică apartamentelor construite în perioada 1965-1980. Pentru garsonierele sub 20 mp suprafață utilă se poate accepta o reducere de 15%, la fel ca pentru apartamentele cu două camere sub 35 mp suprafață utilă. „Nu se vor aplica reduceri cumulate cu mai mult de 40%”, arată expertul care a întocmit expertiza imobiliară.
Investițiile în terenuri arabile au adus cel mai mare profit
Piața imobiliară arată o creștere a prețurilor pentru terenurile din extravilanul localităților, în special a celor care sunt situate lângă drumurile naționale. La Focșani, de exemplu, se constată o creștere cu 25% față de anii anteriori, un teren arabil fiind evaluat la minim cinci mii euro, comparativ cu patru mii euro în anii anteriori. Tot cinci mii euro este evaluarea pentru un hectar de livadă, iar prețul crește dacă suprafața se află lângă drumul național, putând ajunge chiar și la 20 mii euro. „În extravilan tendința este în general de creștere a prețurilor pentru terenurile arabile și a pajiștilor din zona montană defavorizată. Pentru suprafețele plantate cu viță de vie sau cu pomi fructiferi tendința este de menținere a prețurilor. Aceeași tendință se manifestă și pentru suprafețele ocupate cu vegetație forestieră”, arată expertul care a analizat tranzacțiile cu terenurile din intravilanul și extravilanul localităților vrâncene.
Expertul angajat de notari spune că, în ultimii ani, au crescut prețurile pentru terenurile arabile cu cel puțin 30-50%. Terenurile sunt mai scumpe dacă suprafețele sunt compacte. De exemplu, în analiza din 2013, se arăta că suprafețele de arabil mai mari de trei hectare, situate într-un singur trup, au o valoare de circulație mai mare cu 1.200 euro, iar dacă se depășesc 10 hectare, atunci un hectar are o valoare minimă de 1.500 euro. Pentru 2015, expertul arată că valoarea de circulație a suprafețelor arabile mai mari de două hectare, situate într-un singur trup, este de două mii euro/hectar. În cazul celor mai mari de 10 hectare, situate într-un singur trup, prețul ajunge la 2.300 euro/hectar, adică o creștere de peste 50% față de acum doi ani. „Terenurile situate pe raza Municipiului Focșani nu sunt influențate de mărimea suprafețelor, ci numai de poziționarea lor față de intravilan sau de drumurile publice”, precizează expertul.
Viile tinere sunt mai scumpe
În cazul suprafețelor cu viță de vie este importantă vechimea plantației. Plantațiile vechi au o valoare minimă de 1.500 euro/hectar, iar pentru plantațiile de 4-5 ani se recomandă o expertiză tehnică. „Pentru stabilirea valorii de circulație a plantațiilor tinere de viță de vie, ce se înstrăinează, se recomandă realizarea unei expertize tehnice, deoarece valoarea de circulație a plantațiilor tinere este cu mult mai mare decât cea înscrisă în anexă”, arată expertiza.
În ceea ce privește comunele, cele mai scumpe terenuri arabile sunt cele amplasate în Golești, Cîmpineanca, Soveja, Lepșa, Greșu- 2.000 euro/ha. De asemenea, pădurile au o valoare minimă de două mii euro/ hectar pentru comunele din zona de munte.
Valorile din grila notarilor reprezintă nivelul minim la care se poate încheia contractul de vânzare-cumpărare pentru un teren sau clădire. Grila este actualizată anual și comunicată Fiscului. Practic, ar trebui să constituie un studiu al pieței imobiliare, bazat pe analiza tranzacțiilor efectuate în anii anteriori și pe anticiparea evoluției viitoare. În plus, grila are o valoare practică deoarece dacă valoarea declarată de părți este mai mică decât cea orientativă stabilită de expertize, impozitul se calculează la cea de-a doua valoare.
